本月觀點：7月樓市成交及房企銷售龍頭股環(huán)比季節(jié)性回落，項目交付擔憂下，新房二手房成交分化；7月政治局會議強調(diào)保交樓，壓實地方政府責任，加強預售資金監(jiān)管，但居民中長期貸款仍舊疲弱，反映市場信心仍顯不足，短期內(nèi)基本面仍面臨較大下行壓力。預計下半年政策仍將延續(xù)寬松態(tài)勢，各地加緊落地政策組合拳，帶動樓市逐步企穩(wěn)。個股建議優(yōu)選銷售、投資占優(yōu)，率先受益行業(yè)復蘇的高信用企業(yè)，如保利發(fā)展概念股、中國海外發(fā)展、濱江集團、越秀地產(chǎn)、招商蛇口、綠城中國、萬科A、金地集團、天健集團等。多元化方面，受7月銷售再度走弱，部分民企信用擔憂升溫影響，近期物管板塊大幅調(diào)整，我們認為優(yōu)質(zhì)物管成長性仍存，短期深蹲后已具備中長期投資價值，建議關(guān)注保利物業(yè)、招商積余、碧桂園服務、新城悅服務、星盛商業(yè)等。

 

    　　政策：政治局會議強調(diào)保交樓，多地延續(xù)降首付、松限購。7月涉房類政策概念股共34項，其中偏松類政策28項，延續(xù)偏松基調(diào)，政治局會議強調(diào)保交樓，壓實地方政府責任，隨即多地加強預售資金監(jiān)管；同時降首付、松限購、提高公積金貸款額度等寬松政策仍在杭州、蘇州等核心二線城市延續(xù)，引導市場企穩(wěn)修復。

 

    　　資金：居民中長期貸款疲弱，按揭利率仍有下行空間。7月M2同比增速環(huán)比升0.6pct，社融存量增速環(huán)比降0.1pct，8月22日1年期、5年期及以上LPR報價分別較上月下調(diào)5bp、15bp，按揭利率仍有進一步下調(diào)空間。同時7月社融增速回落，新增居民中長期貸款同比少增2681億元，反映出居民“加杠桿”意愿偏弱、貸款有效需求不足，交付擔憂下信心仍顯不足。

 

    　　樓市：推盤成交季節(jié)性回落，新房二手房存在分化。7月房企沖刺中報業(yè)績完成，疊加傳統(tǒng)淡季影響，推盤成交有所回落，35城商品房平均批準上市面積環(huán)比降29.7%，重點50城新房月日均成交環(huán)比降28.1%，同比降幅較6月擴大15.9pt。二手房成交回落幅度遠小于新房，重點20城二手房月日均成交環(huán)比僅降3.7%，同比降幅較6月收窄10.3pct，反映在房企出險導致的交付擔憂下，購房者更傾向選擇二手現(xiàn)房。

 

    　　地市：成交量價齊升，土拍城市區(qū)域間冷熱分化。7月22城第二批集中供地進入下半場，土地成交量價齊升，百城土地成交建面、土地成交均價環(huán)比升2%、5.6%。政策持續(xù)釋放積極信號以及土拍規(guī)則做出調(diào)整放寬，從當前已經(jīng)完成二輪土拍的城市看，整體熱度較首輪保持平穩(wěn)，但城市間、區(qū)域間冷熱分化。

 

    　　房企：百強房企銷售環(huán)比回落，優(yōu)質(zhì)房企為拿地主力。7月百強房企全口徑銷售金額、銷售面積環(huán)比降27%、25.2%，50強房企整體拿地銷售金額比、拿地銷售面積比環(huán)比升14.8pct、10.6pct；50強房企中僅越秀、華發(fā)等12家房企參與拿地，預計短期拿地房企仍將以穩(wěn)健型央國企、優(yōu)質(zhì)民企以及城投平臺公司為主。

 

    　　板塊表現(xiàn)：7月申萬地產(chǎn)板塊下跌6.25%，跑贏滬深300（-7.02%）；截至2022年8月25日，當前地產(chǎn)概念股板塊PE（TTM）11.2倍，估值處于近五年75%分位，上市50強房企漲跌幅排名前三房企分別為濱江集團、陽光城、華發(fā)股份。

 

    　　風險提示：1）若后續(xù)貨量供應由于新增土儲不足而遭受沖擊，將對行業(yè)概念股銷售、開工、投資概念股等產(chǎn)生負面影響；2）若樓市去化壓力超出預期，銷售持續(xù)以價換量，將帶來部分前期高價地減值風險；3）政策呵護力度有限，行業(yè)調(diào)整幅度、時間超出預期，將對行業(yè)發(fā)展產(chǎn)生負面影響。

 

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