本報告導讀：

 

    　　疫情影響逐步消解、地產放松政策效果進入驗證期后，行業復蘇乏力的底層邏輯在被認知，地產信用龍頭股派生不再，資產荒開始兌現，M2 與社融增速剪刀差正在驗證。

 

    　　摘要：

 

    　　銷售增速底部徘徊，復蘇乏力。本月重點房企銷售面積同比下滑38.5%、銷售概念股金額同比下滑31.3%，與上月基本持平，銷售仍在底部區域。1）市場關心停貸等影響，但核心仍在房企縮表，另一個微觀邏輯是，城市擴張速度變慢、近年城市邊緣區域發展兌現程度低于預期，也很大程度上影響了房企的投資意愿和居民的購房預期，當前部分城市郊區盤庫存量巨大，也將限制銷售規模上行。2）城市內部剛需盤與改善盤也顯著分化，不僅反映了居民收入受影響程度的差異，也反映了在土地價值保持穩定情況下，住房品質被居民放到更重要的地位，此種趨勢預計仍將持續，而2022 年以來銷售均價越高的房企，銷售增速表現也相對更好。3）在銷售增速筑底情況下，部分國央企表現亮眼，如華潤置地銷售金額連續2 個月保證正增長。

 

    　　銷售、拿地的低基數臨近，表觀增速改善在即。2021 年銷售金額和拿地金額的大幅下行始自于8 月，也即下個月進入低基數期，即使市場不明顯好轉，預計同比增速也將有明顯修復。但2021 年下半年銷售、拿地均低于2019 年水平，即使同比增速改善，對于行業來說仍處于較大壓力期。

 

    　　重點房企拿地波動性減小，國央企逆勢發力。2022 年以來頭部房企各月拿地規模波動較小，主要與集中供地出讓節奏更為平穩有關。雖然民企拿地量大幅減少，但保利、華潤置地、招商蛇口等仍保持較大拿地力度，且拿地利潤率和去化速度預期好于2021 年。2022 年以來，房企拿地呈現明顯深耕屬性，發力普遍集中于自身具備優勢的城市，預計未來城市內部競爭格局將更為穩固。如果市場不出現進一步負反饋，預計下半年重點房企單月拿地強度可維持在20%以上。

 

    　　資產荒進入兌現期，推薦持有穩定現金流實物資產的公司。市場概念股從對政策效果預期較為樂觀，轉到認識到地產低迷的根源在信用端，而停貸風波后，信用端的偏緊從政策選擇變成各方博弈后的必然結果，市場對結構性資產荒的確認將更進一步。而近期M2 與社融增速剪刀差再現，也從數據層面印證了資產荒概念股的兌現。而本輪資產荒中，to B 端的資產將優于to C 端的資產，尤其是一線城市核心區位寫字樓以及優質工業園區，其主要面向抗風險能力強的B 端大客戶，推薦金融街、中新集團。另外，需求端政策仍將不斷發力，二線央國企在人才和資金方面邊際改善最大，是博弈穩信用的優選標的，受益中交地產、建發股份，同時繼續推薦萬科A概念股、保利發展、招商蛇口等一線國央企。

 

    　　風險提示：政府重新放開前融、再走土地金融模式。

 

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