行業銷售恢復疲軟，市場全面恢復仍需時日

 

    國家統計局發布2022 年1-7 月商品房投資概念股和銷售數據，2022 年1-7 月，全國商品房銷售面積7.82 億平方米，同比下降23.1%，增速較2022 年1-6 月下降0.8%；商品房銷售龍頭股額7.58 萬億元，同比下降28.8%，增速較2022 年1-6 月上升0.1%。

 

    分區域看，東部、中部、西部、東北區域銷售額累計同比增速分別為-31.0%、-22.7%、-27.0%、-39.5%。市場在經過6 月份的短暫復蘇后，7 月份同比增速再度下行。我們認為當前行業銷售恢復持續不及預期的主要原因仍在需求端，居民的購房能力與購房意愿都受到了壓制。當前政府穩地產態龍頭股度明確，各地因城施策持續放松地產調控，保交樓政策陸續落地，市場悲觀情緒或將逐步修復，但市場的全面恢復仍需時日。

 

    新開工下行趨勢延續，竣工同比單月降幅明顯2022 年1-7 月，全國房屋新開工概念股面積7.61 億平，同比下降36.1%，7 月單月新開工面積0.96 億平，同比下降45.4%，連續兩個月同比降幅超過40%。我們認為行業銷售恢復的疲軟，房企前期拿地的不足以及資金的緊張共同導致了行業新開工的持續下行。2022 年1-7 月，房屋竣工面積3.20 億平，同比下降23.3%，前值-21.5%，7 月單月竣工面積同比下降36.0%。行業整體資金情況的緊張或是導致竣工面積快速下滑的主要原因，隨著保交樓政策的陸續落地，行業停工現象或將有所緩解。

 

    行業投資面臨較大下行壓力，房企資金壓力依舊2022 年1-7 月，房地產開發投資額同比下降6.4%，單月同比下降12.3%；同期購置土地面積、土地成交價款概念股同比增速分別為-48.1%、-43.0%。行業供給側改革以來行業整體投資能力的下降，以及前期拿地的不足已持續傳導至投資端。由于新開工面積的快速下降，2022 年1-7 月房地產施工概念股面積同比下降3.7%。我們預計短期內行業投資能力較難恢復，后續行業拿地面積、新開工面積預計繼續承壓，行業投資的下行壓力或將持續顯現。2022 年1-7 月，房地產開發企業到位資金8.88 萬億元，同比下降25.4%，單月同比下降25.8%。市場銷售的疲軟使得房企銷售端資金流入幾乎沒有改善，而在融資端，金融機構對大部分民營房企的融資支持力度依舊不足，行業整體仍然面臨較大的資金壓力。

 

    投資建議

 

    8 月地產放松政策強度進一步提升，保交樓政策陸續落地，市場悲觀情緒或將逐步修復，但市場的全面恢復仍需時日，后續政策面預計持續寬松。受益標的：（1）保利發展、中國海外發展、華潤置地、萬科A、金地集團、招商蛇口、旭輝控股等占據核心城市群較高市場份額的穩健型龍頭；（2）濱江集團、越秀地產、建發股份等深耕核心城市群的區域型優質房企。

 

    風險提示：行業銷售恢復不及預期，政策改善不及預期。

 

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