8 月8 日以來，紅土深圳安居REIT、華夏北京保障房龍頭股REIT 及中金廈門安居REIT 公告基金份額認購倍數（剔除無效報價后網下發售份額倍數）分別高達133.03 倍、113.37 倍及108.96 倍。本周（2022 年8 月8 日至2022 年8 月12 日，下同）市場成交整體穩定，產品價格維持平穩。打新熱當然有利于吸引更多優質基礎設施資產掛牌，但長期而言也需留意REITs 市場交易活躍性和不同REITs 產品之間的差異。

 

    打新火爆，需求高漲。繼鵬華深圳能源龍頭股REIT 發行上市后，新增保障性租賃住房概念股REIT 資產品類中，紅土深圳安居REIT、華夏北京保障房REIT 及中金廈門安居REIT 近日公告基金份額發售情況，剔除無效報價后網下發售份額倍數分別為133.03 倍、113.37 倍及108.96 倍（鵬華深圳能源REIT 認購倍數109.15），相較現存已上市REITs 產品，市場認購熱情持續提升。我們認為，市場“打新”

 

    熱情不斷上升，原因在于REITs 不僅是近期境內表現最佳的大類資產，當前存量REITs 整體的歷史累計漲跌幅平均約為24.6%（按流通市值加權測算），單個產品價格變動最低也僅為跌2%。發行時相對剛性的現金分派率要求，在當前利率和信用環境之下越發具備吸引力。越來越豐富的資產品類和相對不足的新REITs 供給也使得新基金備受追捧。

 

    二級市場成交平穩。本周各類已上市REITs 產品累計成交1.38 億份，環比下降12%；累計成交金額達8.98 億元，環比小幅收縮6%；區間累計換手率達3.8%，環比微降0.3 個百分點。分資產類別來看，本周產權類REITs 成交2.94 億元，經營權類REITs 成交6.04 億元。其中，倉儲物流類REITs 成交1.27 億元，園區基礎設施類龍頭股REITs 成交1.67 億元，生態環保類REITs 成交0.82 億元，能源基礎設施REITs 成交1.30 億元，交通基礎設施類REITs 成交3.92 億元。總體而言，REITs 二級市場交易遠不如發行認購踴躍。

 

    產品價格維持平穩。本周REITs 組合環比向下調整0.3%，其中產權類REITs環比小幅下行0.5%，經營權類REITs 環比持平。單個產品周度漲幅方面，滬杭甬REIT、鵬華深圳能源REIT 環比漲幅靠前，分別上漲0.8%、0.4%，紅土鹽田港REIT、建信中關村REIT、蛇口產園REIT 環比下行明顯，分別下降1.6%、1.5%、0.9%。根據我們測算，截止2022 年8 月12 日，產權類、經營權類REITs產品2022 年綜合預期現金分派率分別為3.16%、6.93%。其中，各產權類REITs產品預期分派率差異0.50%（環比收縮0.02 個百分點），分派率水平較為相近；各經營權類REITs 產品預期分派率差異5.17%（環比收縮0.07 個百分點），離散程度相對較大。

 

    風險因素：局部疫情對REITs 底層資產的運營造成影響。部分REITs 實施租金概念股減免可能影響可分配金額的風險。

 

    投資策略。已上市REITs 產品成交情況、價格水平均保持平穩，投資者對增量資產關注度持續提升，而目前REITs 資產品類概念股及供給規模仍然稀缺。整體而言，我們認為在REITs 的權益投資屬性越發明顯的今天，無論是參與二級市場交易還是“打新”，投資者都應該留意不同產品之間的差異。我們推薦沿著疫情影響之下現金分派穩定程度和存量流通份額稀缺性的主線，重點關注部分產權類REITs。

 

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