統計局公布2022 年7 月房地產市場概念股運行情況。房地產銷售面積、銷售金額、投資額、新開工面積分別為9255 萬平米/9691 億元/11148 億元/9644 萬平米，同比增速分別為-28.9%/-28.2%/-12.3%/-45.4%，前值-18.3%/-20.8%/-9.4%/-45.1%。

 

    銷售量同比降幅走闊，基本面修復動力不足。7 月全國商品房銷售龍頭股面積9,255 萬方，同比下滑28.9%，實現銷售金額9,691 億，同比下滑28.2%，系銷售淡季疊加疫情反復和延期交付影響所致。銷售均價為10,471 元/平方米，本年度同比增速首次回正，較去年同期增長0.9%，環比回升7.4%，一線城市房概念股價堅挺。月底政治局會議寬松力度不及預期，市場需求疲軟和信心缺失難以改善，料8 月銷售仍將繼續承壓，基本面修復仍需進一步政策刺激。

 

    新開工持續下行，房地產投資降幅擴大。7 月新開工面積同比下降45.4%，前值為-45.1%，降幅略有擴大。7 月份銷售下行或使企業后續補庫存動力將進一步受挫，土儲不足亦導致新開工面積下降，同時保交付壓力下，竣工也對新開工存在一定擠出效應。考慮到銷售持續承壓、保交付壓力和預售監管力度或將加大的影響，我們預計新開工下行趨勢仍難緩解。

 

    到位資金同比降幅有所擴大，系銷售回款拖累所致。從資金面來看，7 月份房地產企業到位資金11,923 億，同比增速-25.8%，前值為-23.6%，房地產開發企業資金壓力仍未好轉。分項來看，個人按揭貸款回落明顯，居民加杠桿購房意愿減退，同時定金及預收款降幅稍有擴大，銷售回款仍是房企資金面最主要的拖累項。從結構上來看，房企供需兩側的融資壓力都進一步增加，對民營企業的融資支持收效并不明顯，銷售的改善仍是影響資金面的核心要素。

 

    行業集中度下降趨勢有所改善，百強房企銷售弱于行業平均。2022 年1-7 月TOP10、TOP10-20、TOP20-50、TOP50-100 房企銷售金額的同比增速分別為-44.1%、-51.1%、-52.6%和-51.0%。1-7 月TOP10 銷售集中度為22.1%，較前值21.6%有所改善，但較2021 年仍有明顯下降。

 

    我們維持中期策略報告中對行業指標的預測。料銷售面積全年同比下滑 19.3%，銷售金額下滑27.2%，新開工面積全年同比下滑 29.4%，投資完成額下滑10.1%。

 

    本月房地產行業概念股主要統計指標進一步下行，銷售、資金、開工、投資同比降幅均有擴大，行業基本面修復態勢艱難延續，需求疲軟、信心不足的阻力仍未緩解。政策寬松力度不及市場預期，需求端持續走弱，居民加杠桿購房意愿顯著下降。7-8 月為傳統銷售淡季，疊加疫情反復和延期交付影響，市場銷售下行壓力加劇，進而致使房企資金面難以好轉。房企補庫存動力亦受市場消極影響，新開工、投資指標承壓，保交付政策下竣工好轉也對新開工有一定的擠出效應。從結果來看，此前一輪寬松政策并不足以支撐行業信用回暖和基本面修復，在供需雙弱的背景下，我們認為Q3 有望看到更大力度的寬松政策，預計企業間分化將加劇，低評級房企概念股仍處在持續失血的狀態，短期仍然缺乏加杠桿能力。繼續推薦國企和高信用民企為主的組合，并建議隨著市場復蘇逐漸布局彈性標的。我們看好業績穩健的一線龍頭，推薦保利地產概念股(600048，買入)、萬科A(000002，買入) ；與業績具有彈性的二線龍頭，推薦金地集團(600383，買入)、龍湖集團(00960，買入)、 旭輝控股集團(00884，買入)。同時我們看好迅速成長且信用受損較小的物管概念股和商管行業，推薦保利物業(06049，買入)、招商積余(001914，增持)、新大正(002968，買入)、融創服務(01516，買入)、星盛商業(06668，買入)。

 

    風險提示

 

    銷售大幅低于預期。政策調控力度概念股超過預期。融資環境存在不確定性。

 

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