行業(yè)追蹤（2022.8.7-2022.8.13）

 

    　　“保交付”落地逐漸穩(wěn)定市場預(yù)期

 

    　　728 政治局會議明確“保交樓”基調(diào)后，全國性AMC 及鄭州、江蘇等地方AMC 高頻參與房企紓困工作并成立紓困基金。22 年8 月5 日，中國華融與陽光集團簽署紓困框架協(xié)議，將大力開展保交樓、爛尾樓盤活等合作；同日，鄭州設(shè)立暫定規(guī)模為100 億元的房地產(chǎn)紓困專項基金；8 月10 日，中南建設(shè)與地方AMC 機構(gòu)江蘇資產(chǎn)簽署了合作框架協(xié)議，擬共同設(shè)立20 億元基金，用于存量債務(wù)重組、現(xiàn)有項目續(xù)建等。

 

    　　近期保交付實操層面不斷落地，對穩(wěn)定爛尾項目交付預(yù)期、修復(fù)購房者信心具有重要意義，在“壓實地方政府責(zé)任”和屬地管理的主流合作模式下，AMC 聯(lián)動政府主體參與紓困有望成為風(fēng)險化解的另一重要抓手。雖然各地紓困基金體量仍相對有限，我們認為后續(xù)AMC 參與市場化資產(chǎn)盤活的范圍與深度仍將繼續(xù)提升，以加速行業(yè)出清、平穩(wěn)市場信心。

 

    　　AMC 多模式并行打通資金正向循環(huán)

 

    　　以四大AMC 中的華融資產(chǎn)為例，目前AMC 作為參與方處置不良資產(chǎn)主要有收購處置、重組業(yè)務(wù)、債轉(zhuǎn)股、基于不良資產(chǎn)的特殊機遇投資、基于不良資產(chǎn)的房地產(chǎn)開發(fā)等多種模式。AMC 的多種模式能從債務(wù)化解、流動性釋放、資產(chǎn)盤活多方面打通房地產(chǎn)行業(yè)資金的正向循環(huán)，幫助破產(chǎn)企業(yè)及投資方共贏，在當(dāng)前時點將有利于防止風(fēng)險擴散、抑制銷售下滑。

 

    　　行業(yè)或加速迎來真實出清

 

    　　我們認為，本輪引導(dǎo)AMC 紓困出險房企可視為21 年鼓勵頭部房企收并購的延續(xù)，底層邏輯仍是希望通過市場化的方式推動地產(chǎn)不良資產(chǎn)的出清，區(qū)別在于參與主體的變更。但是當(dāng)前市場化紓困對項目質(zhì)量要求較高，且大部分優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)可能已經(jīng)被市場消化，對于更多資不抵債的項目仍面臨重組定價、紓困資金的來源和退出問題。

 

    　　整體來看，我們認為行業(yè)良性出清進展到第二階段，即在政府部門引導(dǎo)下多方主體合力展開資產(chǎn)的市場化盤活和流動性的恢復(fù)，針對困難房企的資金輸血和資產(chǎn)重組是短期內(nèi)的主要處理手段。隨著地方主體責(zé)任的壓力顯現(xiàn)，未來有望加速進入以資不抵債項目的破產(chǎn)重整為標志的第三階段，我們認為不良資產(chǎn)和債務(wù)問題有望得到集中暴露和解決，意味著市場將步入真實出清階段。行業(yè)信心和市場預(yù)期也有望從此得以有效修復(fù)。

 

    　　8 月新房、二手房銷售較上月有所改善

 

    　　新房市場概念股本周成交331 萬平，月度同比-29.07%，相較上月改善4.14pct；累計庫存15966 萬平，一線去化加速、三線及以下去化放緩、二線速度持平。二手房市場本周成交163 萬平，月度同比+9.42%，相較上月改善14.55pct。土地市場龍頭股本周成交建面3384 萬平，滾動12 周同比-10.01%；成交總額846 億元，滾動12 周同比-24.55%；全國平均溢價率+6.48%，滾動12 周同比-8.49pct。

 

    　　本周申萬房地產(chǎn)指數(shù)+1.67%，較上周提升6.17pct，漲幅排名19/31，領(lǐng)先滬深300指數(shù)0.84pct。H 股方面，本周Wind 香港房地產(chǎn)概念股指數(shù)-1.77%，較上周下降0.41pct，漲幅排序11/11，跑輸恒生指數(shù)1.64pct；克而瑞內(nèi)房股領(lǐng)先指數(shù)為-4.53%，較上周下跌1.06pct。

 

    　　投資建議：我們看好行業(yè)投資邏輯從“舊三高”向“新三高”切換，即由“高負債、高杠桿、高周轉(zhuǎn)”轉(zhuǎn)向“高能級、高信用、高品質(zhì)”。具有更優(yōu)秀信用資質(zhì)及資源儲備的國央企和頭部房企有望率先受益于下半年的行業(yè)復(fù)蘇。持續(xù)推薦：1）優(yōu)質(zhì)龍頭：中國海外發(fā)展、金地集團龍頭股、保利發(fā)展、萬科A、龍湖集團、招商蛇口；2）優(yōu)質(zhì)成長：新城控股、旭輝控股集團；3）優(yōu)質(zhì)物管概念股：碧桂園服務(wù)、招商積余、保利物業(yè)、旭輝永升服務(wù)。建議關(guān)注：首開股份龍頭股、華發(fā)股份、金融街、越秀地產(chǎn)、建發(fā)國際、濱江集團、綠城中國等。

 

    　　風(fēng)險提示：行業(yè)信用風(fēng)險蔓延；行業(yè)龍頭股銷售下行超預(yù)期；因城施策力度不及預(yù)期

 

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