報告摘要：

 

    2021 年6 月21 日我國首批基礎設施概念股公募REITs 發行，上市一年有余顯著跑贏上證指數40 個百分點，市場熱情反應了對其投資價值的認可。我們可以看到資產在評估、發行時有一定溢價。隨著首批公募REITs 年報季報公布，首批REITs 生產運營、財務指標、收益完成及分配情況整體穩健，但受疫情影響亦開始出現分化。目前我國基礎設施公募REITs 還處于試點階段，隨著時機不斷成熟，未來市場規模、資產種類、收益必將迎來新機遇。

 

    基本概況：自20 世紀 60 年代推出 REITs 以來發展迅速。目前全球龍頭股擁有REITs 市場的國家和地區達到43 個，總規模逾2.73 萬億美元，其中，美國是全球最大的REITs 市場，總市值約1.87 萬億美元。我國于本世紀初探索REITs，近年來相關政策密集出臺，從申報、發行、稅收、擴募等多個角度保駕護航。首批公募REITs 于2021 年6 月成功落地，市場反響熱烈。

 

    經營情況：受疫情影響，不同類型REITs 呈現差異化特征。高速公路類REITs受疫情影響較大，防控措施導致整體通行量及營業收入不及預期。產業園類REITs 表現出現分化，疫情反復增加產業園類REITs 經營情況的不確定性，后續需持續關注退租、減免租金等情況。生態環保類REITs 抗風險能力較強整體經營情況穩定且好于預期，但收入受季節需求差異和定期檢修影響，呈現季節性特征。倉儲物流類REITs 受益于疫情環境下旺盛的高標準物流需求，出租率均維持在高位，經營情況良好，未來經營情況預期將較為穩定。

 

    財務狀況：REITs 財務報表科目相對簡單。利潤表方面，營業成本占總營業收入比例普遍偏高，營業成本最主要為折舊攤銷，EBITDA 更具參考性。資產負債表方面，REITs 資產主要為底層項目資產賬面價值，負債主要為實現杠桿效益設計的對外借款安排，整體資產負債率很低。現金流量表方面，重組發行時大額投資現金流出和籌資現金流入，經營活動現金流入主要為營業收入，流出主要為運營管理費、物業管理費、維修維護費等。

 

    收入分配：整體表現良好，但需持續關注疫情影響。可供分配收入完成情況方面，2021 年首批REITs 中8 只產品均超額完成可供分配金額，但2022Q1可供分配現金流情況表現不一，與募集說明書預測值的進度相比，僅有4 只超額完成。實際分配情況方面，2021 年9 只產品分配率均超過95%。派息率方面，特許經營權類REITs 年化派息率遠高于產權類REITs，其中特許經營權類REITs 派息率遠高于募集說明書預測派息率。

 

    市場表現及估值：首批REITs 在底層資產評估、一級市場發行、二級市場交易整體均有一定程度溢價。市場表現方面，首批基礎設施公募REITs 上市以來取得了40%的相對收益亮眼成績。資產增值及分紅方面，生態環保類REITs 表現優異。底層資產估值方面，首批REITs 估值相比開始出現分化，產權類REITs 項目估值小幅提升，特許經營權類REITs 估值小幅下降。一級市場估值方面，除博時蛇口產園REIT 外，其余REITs 均實現小幅溢價發行。

 

    二級市場估值方面，產權類REITs 較為穩定，特許經營權REITs 呈現分化。

 

    投資建議：在我國發展面臨需求收縮、供給沖擊、預期轉弱三重壓力的背景下，中央以加強宏觀預期管理，積極擴大有效投資，調動社會資本活力。基礎設施公募REITs 作為有效盤活存量資產，形成存量和新增投資的良性循環重要手段，對于提升基礎設施龍頭股運營管理水平、拓寬社會投資渠道、合理擴大有效投資以及降低政府債務風險、降低企業負債水平等具有重要意義，我國公募REITs 還處于試點階段，隨著時機不斷成熟，未來產品豐富度有望大大提升。投資策略方面，短期關注已申報REITs 審批進度及疫情影響。長期關注項目當地經濟環境、產業政策、項目運營情況等。建議持續關注經營穩健，受疫情影響較小的倉儲物流、新能源龍頭股REITs 和即將上市的保障房REITs。

 

    風險提示：疫情等導致底層資產經營龍頭股不及預期；相關支持政策落地不及預期；數據統計測算偏差。

 

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