本期投資提示：

 

    房地產行業(yè)概念股數據：上周（22/07/23-22/07/29）45 個重點城市新房合計成交444 萬平米，環(huán)比+6%；其中，一二線環(huán)比+9%、三四線環(huán)比-13%；7 月截至上周一手房月成交同比-36%，較6 月-26pct；其中，一二線同比-31%、三四線同比-56%，分別較6 月-29pct 和-15pct。上周14 個重點城市二手房成交122 萬平米，環(huán)比-0.2%；7 月截至上周累計成交同比-14%，較6 月上升12pct。庫存方面，上周15 城推盤概念股177 萬平米，環(huán)比+4%，對應周成交/推盤比為0.97 倍，最近3 個月（22 年4-6 月）分別為0.71 倍、1.07 倍和0.95 倍。截至上周末，15 城可售面積為9,860 萬平米，環(huán)比+0.1%；3 個月移動平均去化月數為13.1 個月，環(huán)比下降0.2 個月，行業(yè)龍頭股總體仍處于低庫存階段 。

 

    主要政策新聞：宏觀方面，政治局會議強調要穩(wěn)定房地產市場，堅持房住不炒，因城施策用足用好政策工具箱，支持剛性和改善性住房需求，壓實地方政府責任，保交樓、穩(wěn)民生；銀保監(jiān)會提出支持地方做好“保交樓”工作，促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展；央行公布2022Q2 末房地產貸款余額53 萬億元（+4.2%）。因城施策方面，公積金貸款額度提升：湖南、臺州、麗水、宜昌、肇慶、衡水、蘭溪；購房補貼：南京（高淳區(qū)房價1%補貼）、武漢（預發(fā)15 萬元補貼）、無錫（畢業(yè)生購房補貼）、溫州（房價0.6%補貼）、麗水（最高補貼房價2%）、舟山（最高補貼契稅80%）、信陽（最高補貼契稅50%）；首付比例下調：湖南、臺州、遵義、蘭溪、承德。房企紓困方面，中房協與浙江房協聯合主辦對接會，紓困項目企業(yè)代表與金融機構、困難企業(yè)展開交流；鄭州市政府相關部門召集8 家房企舉行在鄭項目情況匯報會，紓困項目可用“棚改統(tǒng)貸統(tǒng)還”等四種模式開發(fā)。集中供地方面，上海二批34 宗全部成交，成交價780 億，平均溢價率4.49%；東莞三批掛牌7 宗起拍價133 億；揚州二批9 宗總成交額31 億。

 

    公司動態(tài)跟蹤：金地集團以市場化方式購買不超過10 億元公司債券，管理層購買公司債券累計金額2,000 萬元；金地商置發(fā)行CMBS17 億元/4.8%/18 年。招商蛇口與招商平安資產簽署戰(zhàn)略合作協議，獲40 億意向合作金。新城控股回購注銷305 萬股股權激勵限制性股票。華發(fā)獲得上海三宗地塊，成交總價合計106 億元。華潤置地6 月銷售397 億元（+3%）；1-6 月銷售1,210 億元（-27%）；1-6 月IP 租金收入80.9 億元（-5.9%），采納租金減免計劃，提供租金減免含稅總額約22-25 億元。中國海外發(fā)展發(fā)行中期票據20 億元/3.26%/5 年。旭輝控股林中等三位控股股東兩次增持合共100 萬股，占比0.021%。碧桂園計劃配售8.7 億股股份，價格為每股3.25 港元，配售股份占比3.62%（發(fā)行后），配售所得款總額約28.28 億港元。綠城管理控股上半年營收12.6 億元（+16%） ，歸母凈利潤3.6 億元（+33%） ； 新大正上半年營收12.5 億元（+39%）；歸母凈利潤9,315 萬元（+25%）；新大正高管王萍等及股東陸榮強計劃減持股份不超過104 萬股，占比0.45%。華潤萬象生活22 年中期業(yè)績預增25%-30%。

 

    一周板塊回顧：板塊表現方面，SW 房地產指數上漲2.85%，滬深300 指數下跌1.61%，相對收益為4.45%，板塊表現強于大市，在31 個板塊排名中排第1 位。個股表現方面，SW 房地產板塊漲跌幅排名前5 位的房地產個股分別為：陽光城、皇庭國際、嘉凱城龍頭股、華發(fā)股份、中南建設，上周漲跌幅排名后5 位的房地產個股分別為順發(fā)恒業(yè)、廣宇發(fā)展、深大通、海南高速、萬通發(fā)展。物業(yè)管理板塊個股平均下跌1.91%，滬深300指數下跌1.61%，相對收益為-0.3%，板塊龍頭股表現弱于大市。當前主流AH 房企22/23PE均值分別為6.7/6.0 倍；物管22/23PE 均值分別為13/9 倍。

 

    投資分析意見：中短期來看，我們認為目前房地產基本面底已現，后續(xù)基本面改善路徑或將呈現“√￣”型走勢，并將演繹出強于以往的結構彈性，包括核心城市和優(yōu)質房企，并預計一二線城市將進入政策銷量共振，優(yōu)質房企將進入長短期成長共振。從中長期來看，我們認為我國房地產行業(yè)后續(xù)發(fā)展路徑或將類似于美國房地產行業(yè)和中國白酒行業(yè)“總量趨弱+格局優(yōu)化”的模式，并預計格局優(yōu)化后優(yōu)質房企成長空間將再次打開，有望實現量質雙升。我們維持房地產板塊“看好”評級，推薦：A 股：保利發(fā)展、建發(fā)股份、濱江集團、招商蛇口、華發(fā)股份、金地集團、中國建筑、新城控股、萬科A；推薦：H 股：華潤置地、中海外發(fā)展、龍湖集團、建發(fā)國際龍頭股、旭輝控股、碧桂園，并建議關注：綠城中國；并維持物業(yè)管理板塊“看好”評級，推薦：碧桂園服務、旭輝永升服務、華潤萬象、保利物業(yè)、中海物業(yè)、新大正、綠城服務、寶龍商業(yè)、新城悅服務。

 

    風險提示：調控政策超預期收緊，銷售去化不及預期，房地產稅試點力度超預期；物管行業(yè)人工成本上行超預期，行業(yè)增值服務探索不及預期。

 

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